Ma trận giá thuê cao ốc văn pḥng tại TP HCM Cùng tuyến đường Hồ Tùng Mậu, quận 1, TP HCM, có văn pḥng cho thuê 25 USD mỗi m2 một tháng, cũng có ṭa tháp chào giá 60 USD.
Khảo sát của VnExpress.net, giá văn pḥng cho thuê tại TP HCM đang có sự chênh lệch rất lớn ngay tại khu vực trung tâm quận 1. Cụ thể, cao ốc Kumho Asiana Plaza ngay ngă tư Lê Duẩn - Hai Bà Trưng, đang cho thuê 45 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, ṭa tháp Vincom Center với 3 mặt giáp đường Lư Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn có giá thuê 35-40 USD mỗi m2 một tháng. C̣n ṭa tháp 68 tầng cao nhất Sài G̣n chuẩn bị đưa vào sử dụng cũng tọa lạc tại khu trung tâm thành phố là Bitexco Financial, được chào giá trung b́nh khoảng 52 USD mỗi m2 một tháng. Song, ngay khu trung tâm thành phố, ở tuyến đường Hồ Tùng Mậu, Hàm Nghi, quận 1, vẫn có những văn pḥng chào giá thuê 25 USD mỗi m2 một tháng. C̣n cao ốc A&B sắp sửa khánh thành có mặt tiền giáp đường Lê Lai quận 1 th́ chào giá 30 USD mỗi m2 một tháng. Điều gây cho khách hàng sự bối rối khi tiếp cận ma trận giá thuê cao ốc văn pḥng chính là chuẩn cao ốc hạng A, B hay C vẫn c̣n gây nhiều tranh căi và thị trường không có trọng tài phân định đâu là giá thuê đúng với giá trị thực. Không chỉ có khách thuê bối rối, bản thân chủ đầu tư cũng không biết cao ốc của ḿnh thuộc hạng ǵ. Tại cuộc họp báo giới thiệu cao ốc A&B, Tổng giám đốc Công ty A&B Hà Văn An giăi bày, vị trí, suất đầu tư và cách áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào ṭa nhà nhằm làm tăng tính tiện ích cho người sử dụng tuy đạt chuẩn hạng A, nhưng do không đáp ứng được tiêu chí diện tích sàn nên A&B vẫn chưa xác định hạng ṭa nhà. 'Tôi chỉ có thể cam kết với khách hàng, khi thuê cao ốc, họ được hưởng chất lượng dịch vụ và môi trường làm việc ngang hàng với chuẩn cao ốc hạng A', ông An nói.  | | Cao ốc văn pḥng đang mọc lên ngày càng nhiều tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê. | Thậm chí, các đơn vị tư vấn quản lư bất động sản công bố khung giá thuê cao ốc văn pḥng trên thị trường có sự chênh lệch. Theo CBRE giá chào thuê văn pḥng hạng A c̣n 37,5 USD mỗi m2 một tháng, hạng B đạt mức 19,28 USD mỗi m2 một tháng. Hạng C ở khung giá 15 USD mỗi m2 trở xuống. Tuy nhiên, báo cáo quư II của Savills, khung giá thuê văn pḥng trung b́nh lại là: cao ốc hạng A có giá thuê 59 USD mỗi m2 một tháng; hạng B được ghi nhận 33 USD và hạng C là 22 USD mỗi m2 một tháng. Giải thích về sự chênh lệch giá như trên, Phó giám đốc bộ phận dịch vụ cho thuê văn pḥng Công ty CBRE Chris Currie nói với VnExpress.net: 'Kết quả khảo sát của chúng tôi dựa trên số liệu của hơn 200 cao ốc văn pḥng trên địa bàn TP HCM. Mẫu khảo sát càng rộng th́ khung giá thuê trung b́nh sẽ thấp hơn giá trần'. Mặt khác, ông Chris cho rằng, cách tính phí thuê diện tích sàn theo tiêu chí net (diện tích văn pḥng) hay gross (diện tích văn pḥng và diện tích hành lang, lối đi, vệ sinh công cộng, sảnh...) sẽ làm chi phí chênh lệch 20%, chưa kể đến cộng thêm phí quản lư và dịch vụ, thuế giá trị gia tăng. Ông Chris khẳng định, việc phân hạng cao ốc văn pḥng hạng A, B, C không ảnh hưởng nhiều đến giá thuê văn pḥng trên thị trường mà tùy thuộc vào chất lượng dịch vụ cũng như tính tiện ích của ṭa nhà mang lại. Trước tiên, khung giá này tùy thuộc vào quyết định của chủ đầu tư tại từng thời điểm khác nhau của thị trường.  | | Các cao ốc hạng A tại TP HCM được một số chuyên gia cho rằng không đáp ứng được chuẩn hạng A theo thông lệ quốc tế và phần nào đă được địa phương hóa. Ảnh: Vũ Lê. | Trưởng bộ phận nghiên cứu Công ty Savills chi nhánh TP HCM Trương An Dương cho biết, sở dĩ có sự chênh lệch khung giá chào thuê cao ốc trên thị trường là do phương pháp tính chi phí thuê khác nhau. Cụ thể, theo cách tính của Savills, khung giá được công bố bao gồm: giá chào thuê của chủ đầu tư, phí dịch vụ, bảo vệ, an ninh và phần diện tích công cộng trong ṭa nhà như: hành lang, lối đi, khu vệ sinh… Theo ông Dương, chỉ số giá thuê cao ốc văn pḥng trung b́nh tại TP HCM đă được khảo sát, nghiên cứu và tính toán dựa trên lượng giao dịch thực tế khoảng 200 mẫu. Trong đó, lượng cao ốc văn pḥng khu trung tâm quận 1, 3 chiếm 50-60%. 40% là các mẫu khu vực ŕa trung tâm. Song, những ṭa cao ốc văn pḥng được cải tạo từ nhà phố không được tính đến v́ đây là cao ốc văn pḥng không chuyên nghiệp.
Chuyên gia này cho rằng, nếu đem thông lệ phân loại của quốc tế áp dụng vào Việt Nam th́ tại TP HCM chưa có một cao ốc văn pḥng nào đạt chuẩn hạng A. Hiện những cao ốc xếp hạng A tại TP HCM đă phần nào mang tính địa phương hóa.
Giám đốc điều hành Trường quản lư khách sạn Toàn Cầu GlobalHM, Thạc sĩ Trang Minh Hà cho biết, theo Hiệp hội Chủ và Quản lư cao ốc quốc tế (BOMA - Building Owners & Managers Associate International), cao ốc văn pḥng được phân ra 3 hạng chính là A, B và C. Tùy vào thói quen, tập tính vùng miền và sự phát triển của công nghệ mà việc phân loại hạng cũng thay đổi ở từng quốc gia, châu lục. Theo ông Hà, Việt Nam đang áp dụng một số tiêu chí phân hạng của nước ngoài để xác định đẳng cấp của ṭa cao ốc. Việc phân hạng này thực sự ảnh hưởng đến khung giá thuê. Cao ốc hạng A có mức giá cao hơn hạng B 15-30% và cao hơn từ 30% trở lên so với hạng C. Xét khía cạnh kinh tế thị trường, đôi bên giao dịch theo hướng 'thuận mua vừa bán'. Song, chủ cao ốc có quyền tự phân loại và tự định giá, ngược lại người thuê cũng có quyền lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu riêng của họ. Ông Hà khuyến cáo, trước khi quyết định thuê một cao ốc văn pḥng khách hàng cần lưu ư một số điểm. Thứ nhất, chi phí thuê cao ốc văn pḥng hàng tháng phải phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của công ty, ít nhất phải từ 1 năm trở lên, chưa tính khoản tiền đặt cọc ban đầu.
Thứ hai, các yếu tố như vị trí tọa lạc, trang thiết bị, thiết kế và tiện ích… Thứ ba là chất lượng vệ sinh khu vực công cộng, công tác diệt côn trùng, lối thoát hiểm, chỗ đậu xe, công tác pḥng cháy chữa cháy… Trao đổi với VnExpress.net về vấn đề này, Giảng viên trường Đại học kiến trúc TP HCM Đoàn Trịnh Hiển cho biết,ở Việt Nam các tiêu chí phân loại nhà cao tầng chỉ dừng lại ở những thông số về công năng, kiến trúc và kết cấu. Các tiêu chuẩn thiết kế trên thực tế cũng chỉ khái quát chung các thông số chứ chưa biểu hiện hết các tiện ích và dịch vụ mà ṭa nhà mang lại cho người sử dụng. Hiện chỉ có nhà chung cư được phân thành bốn hạng và khách sạn được tính độ hoàn thiện thông qua chỉ số 3, 4, 5 sao song vẫn gây ra tranh căi trong giới chuyên môn và chưa được thế giới công nhận. Riêng đối với cao ốc văn pḥng rơi vào t́nh thế nhạy cảm hơn, đi t́m kiếm cách phân hạng chính thống từ quy định của cơ quan chuyên ngành th́ chưa có văn bản nào đề cập đến.
|
.jpg_1334125015.jpg)
